Η κτηματαγορά αλλάζει: Τεχνολογία, βιωσιμότητα και κοινωνικές πιέσεις αλλάζουν τους κανόνες
Η αγορά ακινήτων αλλάζει, όχι μόνον λόγω των νέων τεχνολογιών ή των διακυμάνσεων των τιμών, αλλά ουσιαστικά και σε βάθος, καθώς νέες δυνάμεις μετασχηματίζουν τον πυρήνα της: η κλιματική κρίση, οι κοινωνικές ανισότητες, η τεχνητή νοημοσύνη, η πολιτική αβεβαιότητα, ακόμα και η έννοια της κατοικίας ως κοινωνικού αγαθού. Όλο και περισσότερο, το real estate παύει να είναι ένας παραδοσιακός κλάδος και γίνεται ένα δυναμικό πεδίο, όπου συναντιούνται το περιβάλλον, η τεχνολογία, η οικονομία και η κοινωνία.
Το συμπέρασμα αυτό αναδείχθηκε στο 31ο Ετήσιο Συνέδριο της European Real Estate Society (ERES), που διοργανώθηκε από το Τμήμα Λογιστικής και Χρηματοοικονομικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών. Πρόκειται για ένα από τα σημαντικότερα ακαδημαϊκά γεγονότα στην Ευρώπη στον τομέα της έρευνας για την ακίνητη περιουσία και ένα από τα μεγαλύτερα παγκοσμίως, προσελκύοντας πάνω από 250 ακαδημαϊκούς, ερευνητές και επαγγελματίες από όλο τον κόσμο.
Από τις θεματικές ενότητες του συνεδρίου προέκυψαν οι τάσεις που διαμορφώνουν την αγορά ακινήτων σε διεθνές και ευρωπαϊκό επίπεδο – και κατά συνέπεια και στη χώρα μας. Το τοπίο είναι πιο πολυδιάστατο από ποτέ, καθώς η αγορά τέμνεται πλέον με ζητήματα τεχνολογίας, περιβάλλοντος, κοινωνικής συνοχής, πολιτικής αστάθειας και νομισματικής πολιτικής.
Κλιματικός κίνδυνος και νέοι επενδυτικοί κανόνες
Ένα από τα πιο χαρακτηριστικά μοτίβα του συνεδρίου ήταν η αυξανόμενη επίδραση της κλιματικής αλλαγής στην αξία και τη λειτουργικότητα των ακινήτων. Οι πλημμύρες, η άνοδος της θερμοκρασίας και οι φυσικές καταστροφές έχουν αρχίσει να μεταφράζονται σε μετρήσιμες απώλειες, αλλά και σε νέους κανόνες αποτίμησης και δανεισμού. Μελέτες από χώρες όπως η Ολλανδία και η Αυστραλία καταδεικνύουν τη σημασία των εργαλείων green finance, των υποχρεωτικών γνωστοποιήσεων ρίσκου (flood risk disclosures) και των “πράσινων” χαρτοφυλακίων.
Τεχνητή Νοημοσύνη και ψηφιοποίηση: Ο νέος χάρτης του real estate
Η τεχνολογία αποτελεί πλέον καταλύτη για τον μετασχηματισμό της αγοράς. Από την ΑΙ στην αποτίμηση ακινήτων, μέχρι τα ψηφιακά εργαλεία διαχείρισης χαρτοφυλακίων και τις PropTech startups, οι αλλαγές είναι σαρωτικές. Οι αναλυτές χρησιμοποιούν machine learning για την πρόβλεψη τάσεων, ενώ οι αγοραστές και οι επενδυτές έχουν πρόσβαση σε πλατφόρμες που μειώνουν τη σημασία του ενδιάμεσου και ενισχύουν τη διαφάνεια.
Η κρίση προσιτής στέγης σε παγκόσμιο επίπεδο
Η έλλειψη προσιτής κατοικίας, οι καθυστερήσεις στις νέες κατασκευές και η γενικευμένη δυσκολία πρόσβασης σε αξιοπρεπή στέγη συνθέτουν μια παγκόσμια πρόκληση. Ερευνητικά δεδομένα αναδεικνύουν την ανάγκη για νέες πολιτικές στέγασης, συμπεριληπτικά μοντέλα κοινωνικής κατοικίας και επανεξέταση των επιδοτήσεων. Στο μικροσκόπιο μπήκαν και οι μορφές «ευάλωτης ιδιοκτησίας», ιδίως στις περιπτώσεις μεταναστών και μονογονεϊκών οικογενειών.
Αβεβαιότητα, επιτόκια και γεωπολιτική αστάθεια
Πολιτικοί και νομισματικοί παράγοντες επηρεάζουν βαθιά την αγορά. Από την αύξηση των επιτοκίων μέχρι τη μεταβλητότητα των κεφαλαιαγορών και τις επιπτώσεις του πολέμου στην Ουκρανία, το πλαίσιο παραμένει ευμετάβλητο και επιβάλλει διαρκή επανεκτίμηση στρατηγικών από επενδυτές και θεσμικούς παίκτες.
Βιωσιμότητα: Από τις πιστοποιήσεις στην κοινωνική αξία
Η πράσινη μετάβαση είναι πλέον βασική στρατηγική ανάπτυξης. WELL και ESG πιστοποιήσεις, δείκτες ενεργειακής αποδοτικότητας και κυκλικής οικονομίας, αποτύπωμα άνθρακα και κοινωνικά ωφέλιμες παρεμβάσεις (όπως τα δημόσια πάρκα ή η ανακαίνιση ιστορικών κτιρίων) εντάσσονται πλέον στις παραμέτρους αποτίμησης.
Ο ρόλος της εκπαίδευσης και των δεξιοτήτων
Το real estate του 21ου αιώνα απαιτεί ένα νέο είδος επαγγελματία: οικονομολόγους με περιβαλλοντική συνείδηση, μηχανικούς με γνώση νομικών ρυθμίσεων, και εκπαιδευτικά ιδρύματα που ενσωματώνουν τεχνολογικά εργαλεία και διαθεματική σκέψη. Η εκπαίδευση δεν είναι απλώς υπόβαθρο – είναι κρίσιμος παράγοντας ανθεκτικότητας της αγοράς.
Το ελληνικό παράδειγμα: Διεθνείς δυνάμεις, τοπικές δυναμικές
Σε αυτό το παγκόσμιο πλαίσιο μετασχηματισμού, όπου η τεχνολογία, η βιωσιμότητα και οι κοινωνικές πιέσεις καθορίζουν τον ρόλο του real estate και στην Ελλάδα. Η δυναμική πορεία των τιμών και οι γεωγραφικές διαφοροποιήσεις που καταγράφονται στο 2ο τρίμηνο του 2025 αποτυπώνουν πώς οι διεθνείς τάσεις, αλλά και οι τοπικές πολιτικές, διαμορφώνουν μια ολοένα πιο σύνθετη και πολυεπίπεδη εγχώρια αγορά ακινήτων.
Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών SPI του Spitogatos, που καταγράφει την εξέλιξη των μέσων ζητούμενων τιμών (ΜΖΤ) πώλησης και ενοικίασης, το 2ο τρίμηνο του 2025 παρουσίασε αυξήσεις 9,7% στις τιμές πώλησης και 7,2% στις τιμές ενοικίασης σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024. Σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο, η αύξηση ήταν 2,8% στις πωλήσεις και 4,2% στα ενοίκια. Τα Νότια Προάστια και οι Κυκλάδες διατηρούν την πρωτοκαθεδρία ως οι ακριβότερες περιοχές της χώρας. Ειδικότερα, η Βουλιαγμένη και η Βούλα παραμένουν οι κορυφαίες περιοχές στην Αττική για αγορά και ενοικίαση κατοικίας, με τις Κυκλάδες να καταγράφουν μέσο ζητούμενο ενοίκιο στα 15,3 ευρώ/τ.μ. Στον αντίποδα, Καστοριά, Κιλκίς, Φλώρινα και Πέλλα συγκαταλέγονται στις πιο προσιτές περιοχές, με τιμές πώλησης κάτω από τα 1.000 ευρώ/τ.μ. και ενοικίαση κάτω από 5 ευρώ/τ.μ.
Παράλληλα, δυναμική άνοδος τιμών καταγράφεται και σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, στα Δυτικά Προάστια, αλλά και σε τμήματα των Προαστίων του Πειραιά. Προγράμματα όπως το «Σπίτι μου 2», η τουριστική κίνηση και οι κοινωνικές παρεμβάσεις υπέρ των ενοικιαστών επηρέασαν τη ζήτηση, ενώ η αναμονή για τις βάσεις εισαγωγής στα πανεπιστήμια προσέδωσε προσωρινή κινητικότητα σε φοιτητικές περιοχές.
Η κτηματαγορά στην Ελλάδα όπως και διεθνώς δεν μπορεί πια να ερμηνεύεται αποκλειστικά από την σχέση προσφορά και ζήτηση. Η τιμή δεν ορίζεται μόνο από τα τετραγωνικά ή τη θέση, αλλά από νέα δεδομένα που περιλαμβάνουν την τεχνολογία, τη βιωσιμότητα, την ανθεκτικότητα και τη διαφάνεια.
Delfi Analytics: Οι αντοχές της κτηματαγοράς κατά την πανδημία, οδηγός για γρήγορη ανάκαμψη
Η ανθεκτικότητα που επέδειξε η ελληνική αγορά ακινήτων κατά τη διάρκεια της πανδημίας του κορονοϊού, καταδεικνύει πως μπορεί να ανακάμψει με γοργούς ρυθμούς το δεύτερο εξάμηνο του 2021. Σύμφωνα με την έκθεση της Delfi Analytics, Greek Real Estate Market Overview, στην προσπάθεια εξόδου της χώρας από την ύφεση, θα συμβάλουν και τα πολλά και σημαντικά έργα ανάπτυξης και υποδομών τα οποία προγραμματίζονται, αφού θα δημιουργήσουν νέο επενδυτικό ενδιαφέρον, σε μία περίοδο που οι Άμεσες Ξένες Επενδύσεις θεωρούνται καθοριστικής σημασίας.
Παράλληλα, η αναμενόμενη αύξηση της προσφοράς ακινήτων στην αγορά, λόγω της πρόσφατης επανέναρξης των ηλεκτρονικών δημοπρασιών αναμένεται, εν μέρει, να διαμορφώσει εκ νέου τις εξελίξεις.
Ιδιαίτερες αντοχές επέδειξαν οι τιμές των ακινήτων, αφού κατά το 2020 συνέχισαν να κινούνται ανοδικά έστω και με περιορισμένους ρυθμούς ενώ για το πρώτο τρίμηνο του 2021 οι τιμές για οικίες αυξήθηκαν κατά 3.5% και για διαμερίσματα κατά 3.6%.
Σε σχέση με τα εμπορικά ακίνητα, οι τιμές παρέμειναν στα ίδια επίπεδα με προηγουμένως. Η Delfi Analytics εκτιμά ότι η εργασία από το σπίτι θα συνεχιστεί και μετά την πανδημία κι αυτό θα επηρεάσει τόσο τους γραφειακούς χώρους όσο και τις οικιστικές μονάδες, από πλευράς σχεδιασμού, απαιτήσεων των αγοραστών και τιμών. Αναμένεται πως αποτέλεσμα αυτής της τάσης θα είναι η αύξηση της ζήτησης για μεγαλύτερα οικιστικά ακίνητα με χώρους που μπορούν να μετατραπούν σε γραφείο, αλλά και για γραφειακά κτίρια τα οποία μπορούν να τροποποιηθούν σχετικά εύκολα και να προσαρμοστούν στις όποιες συνθήκες φέρει η επόμενη μέρα της πανδημίας.
Όπως σημειώνεται στο report, το 2020 αποτέλεσε ένα δύσκολο έτος για την ελληνική οικονομία, με την ύφεση να ξεπερνά το 8%. Ωστόσο, οι επιπτώσεις στον τομέα των ακινήτων μπορούν να χαρακτηριστούν παροδικές. Ενδεικτικά, η μείωση των Άμεσων Ξένων Επενδύσεων στον τομέα κατά 39.6% ήταν αναμενόμενη αφού το πάγωμα των επενδύσεων ήταν διεθνές φαινόμενο την χρονιά που πέρασε. Όπως και η μείωση κατά 88.5% των αδειών στα πλαίσια του προγράμματος “Χρυσή Βίζα”.
Σ’ αυτό το ιδιαίτερα αρνητικό περιβάλλον, η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, αποτέλεσε μία ισχυρή ένδειξη της ανθεκτικότητας της αγοράς. Σε σταθερά επίπεδα παρέμειναν οι τιμές των γραφείων τόσο στην περιοχή της Αθήνας όσο και της Θεσσαλονίκης. Ιδιαίτερη εντύπωση προκαλεί επίσης το γεγονός πως οι τιμές των εμπορικών ακινήτων, συνέχισαν να αυξάνονται σημαντικά (+9.5%) μέχρι τα μέσα του 2020. Παράλληλα, η αύξηση κατά 8.9% των ιδιωτικών αδειών οικοδομής αποτελεί ένδειξη πως αμέσως μετά το πέρας της αβεβαιότητας θα υλοποιηθεί ένας μεγάλος αριθμός αναπτύξεων που είχαν τεθεί προσωρινά στον πάγο.
Τέλος, σημειώνεται πως η ψηφιοποίηση των διαδικασιών μεταβίβασης ακινήτων, ως απόρροια των μέτρων αντιμετώπισης των οικονομικών επιπτώσεων της πανδημίας, θα συμβάλει τα μέγιστα στην ταχεία ανάκαμψη. Τα έμπειρα στελέχη της Delfi Analytics, θεωρούν πως η υλοποίηση μεγάλων αναπτυξιακών έργων, του δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, όπως το “Ελληνικό”, το υποθαλάσσιο τούνελ το οποίο θα ενώνει Σαλαμίνα – Αττική, η τέταρτη γραμμή του μετρό στην Αθήνα, το κέντρο Καινοτομίας “Πολιτεία”, το νέο αεροδρόμιο στο Ηράκλειο και πολλά άλλα, θα συμβάλουν σημαντικά στην άμεση και έμμεση αύξηση του Εγχώριου Ακαθάριστου Προϊόντος της χώρας.
Για την πλήρη ανάλυση της ελληνικής αγοράς ακινήτων και για το αναλυτικό report πατήστε εδώ